Las nuevas operaciones logísticas y manufactureras en México requieren especificaciones técnicas más robustas, lo que puede volver cada vez más obsoleto gran parte del inventario de naves industriales existentes.
La demanda por naves industriales Clase A continúa en ascenso, impulsada por cadenas de suministro más complejas y por la instalación de empresas internacionales que operan bajo estándares globales.
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De acuerdo con estimaciones de Spot2.mx, plataforma especializada en inmuebles comerciales, el mercado nacional registra un crecimiento del inventario Clase A, mientras que la ocupación de naves Clase B disminuye de manera relativa debido a la migración de operaciones hacia espacios más eficientes y seguros.
Según datos del marketplace, esta transición se traduce en un crecimiento cuatro veces mayor en el 2025 frente al mismo periodo del año anterior, como reflejo de la velocidad con la que se reconfigura el mercado.
Los mercados industriales más relevantes del país —Valle de México, Guadalajara y Querétaro— mantienen históricamente tasas de vacancia por debajo de 6.5%, de acuerdo con cifras de la industria.
Este nivel de disponibilidad ha provocado que la absorción se concentre cada vez más en naves institucionales, particularmente aquellas que cumplen con las exigencias operativas del nearshoring.
“El precio por metro cuadrado dejó de ser suficiente para evaluar una nave industrial. Hoy, el cálculo real integra productividad por metro cuadrado, capacidad de rotación, seguridad operativa y eficiencia energética”, comentó Vianey Macías, directora de Investigación de Mercados de Spot2.mx.
Brecha de precios
Según estimaciones de la plataforma, el diferencial de rentas entre las categorías A y B de naves industriales es más amplio en el Norte y el Bajío, donde la presión del nearshoring ha elevado la demanda de espacios institucionales. En algunos casos, la diferencia porcentual en precios puede ser de dos dígitos.
En Monterrey, por ejemplo, los espacios Clase B pueden rentarse desde 2.5 dólares por metro cuadrado al mes, mientras que las naves Clase A más accesibles alcanzan 4.9 dólares por m2.
“Para desarrolladores, la presión del nearshoring está redibujando el mapa de oportunidades. Los proyectos que integran estándares Clase A desde su concepción son los que atraen a los jugadores globales que buscan operaciones de mayor escala y automatización”, apuntó Macías.
Cabe destacar que las naves industriales Clase A integran los estándares más altos del mercado:
- Alturas superiores a 9.75 metros.
- Sistemas contra incendios ESFR.
- Patios de maniobra de 35 a 45 metros.
- Construcción Tilt-Up.
- Techos KR-18 con aislantes energéticos.
Estas características permiten una mayor densidad de almacenamiento —más racks por metro cuadrado—, reducción de costos energéticos y flujos logísticos más rápidos y seguros.
“La diferencia entre Clase A y Clase B ya no es un tecnicismo: es un factor que determina costos totales, retornos, velocidad de expansión y el cumplimiento de estándares internacionales para cualquier empresa que busque entrar o crecer en México”, explicó Macías.
Una función estratégica
La tendencia favorece a la Clase A, pero las naves Clase B mantienen relevancia para operaciones sensibles a costos fijos, manufactura ligera o almacenamiento de baja rotación.
Si bien, su menor altura libre, patios reducidos y sistemas contra incendio básicos limitan su capacidad para operaciones de alto valor o alta rotación, son oportunidad para ciertas industrias.
En el 2025, del total de metros cuadrados de inventario industrial registrado en Spot2.mx, más de 24 millones corresponden a propietarios del sector de vehículos y autopartes, seguidos de 10 millones de m2 destinados a bienes de capital y más de 9 millones para transporte y logística.
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Cortesía de El Economista
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