El crecimiento del comercio electrónico está reconfigurando qué, dónde y cómo se demandan naves industriales en México. La nueva ola de proyectos privilegia inmuebles diseñados ex profeso para procesar pedidos en horas, acercarse al consumidor final y absorber picos de alta estacionalidad.
Detrás de esta tendencia conviven inversión extranjera, estrategias última milla y un entorno arancelario que está acelerando decisiones de localización.
Para quienes buscan posicionarse en los principales corredores, ya es visible la rotación hacia activos modernos en mercados clave. Si tu operación apunta al norte, revisa la oferta de naves industriales en renta en Monterrey. Si priorizas el bajío y el centro-occidente, explora naves industriales en renta en Querétaro y naves industriales en renta en Guadalajara, donde la infraestructura y el acceso a talento técnico sostienen nuevas aperturas.
¿Qué tipos de naves están liderando la nueva demanda?
Dos tipologías concentran el interés del e-commerce omnicanal: los fulfillment centers (centros de cumplimiento) y los last-mile hubs (hubs de última milla). Aunque ambos mueven mercancía para venta en línea, su lógica operativa y sus requerimientos de inmueble son diferentes.
| Atributo clave | Fulfillment center | Last-mile hub |
| objetivo principal | procesar grandes volúmenes, almacenamiento profundo y preparación multicliente | acercar inventario al consumidor para entregas same-day/next-day |
| ubicación típica | anillos logísticos periféricos, parques con conectividad carretera y ferroviaria | zonas urbanas o periurbanas con alta densidad poblacional |
| características del inmueble | clara libre ≥ 10-12 m, múltiples andenes, patios de maniobra amplios, piso de alta resistencia, posibilidad de automatización | pisos nivel calle y cross-dock, bahías compactas para vans y motos, radios de cobertura de 5-15 km |
| tecnología | sistemas de gestión de almacenes (wms), sorters, mezanines, preparación por pick-to-light | ruteo dinámico, microfulfillment, lockers y puntos de entrega |
| indicadores operativos | pedidos por hora, exactitud de inventario, costo por unidad | tiempo de ciclo de entrega, densidad de pedidos por ruta, fallas de primera entrega |
Dato exclusivo spot2.mx
El 25.4% del inventario de propiedades listadas corresponde a espacios industriales, una señal clara de la profundidad de oferta y del interés del mercado por activos logísticos frente a otros usos.
¿Dónde se concentra la inversión extranjera en logística?
Inversionistas internacionales han intensificado el desarrollo y la adquisición de naves en tres polos: Monterrey, Querétaro y Guadalajara.
- En Monterrey, la cercanía con la frontera y su red de autopistas impulsa grandes fulfillment centersorientados a consumo nacional y exportación.
- En Querétaro, la conexión con el corredor México-Bajío y su ecosistema manufacturero favorecen proyectos build-to-suitcon estándares ESG.
- En Guadalajara, el tamaño del mercado y su rol de hub tecnológico refuerzan la apertura de last-mile hubsque alimentan zonas de alta demanda.
Esta ola de capital extranjero se ha traducido en parques industriales de nueva generación, certificaciones ambientales, mejores alturas libres y disponibilidad de potencia eléctrica, factores decisivos para operaciones automatizadas y escalables.
¿Cómo influyen los aranceles en la localización de naves?
El ajuste de aranceles a productos de importación y la vigilancia aduanera han acelerado estrategias de nearshoring y relocalización de inventarios.
Para cadenas con alta exposición importadora, los cambios en costos y plazos de ingreso favorecen mantener safety stock más cerca del consumidor final y de los cruces fronterizos.
El resultado es un desplazamiento de la demanda hacia naves que lo tienen todo: conectividad, tiempos de ciclo cortos y capacidad de adaptación a picos de demanda y variaciones arancelarias.
En la práctica: Si tus costos de importación cambian por aranceles, reducir kilómetros de última milla y mejorar la confiabilidad de entrega puede compensar parte del impacto. De ahí el auge de hubs urbanos y microfulfillment en mercados de alta densidad como Monterrey, Querétaro y Guadalajara.
Claves para elegir tu próximo espacio logístico
- Alineación con la estrategia omnicanal: Define si requieres almacenamiento profundo (fulfillment) o proximidad de entrega (last-mile).
- Ubicación y accesibilidad: Prioriza accesos a corredores primarios, ventanas de carga urbana y restricciones municipales.
- Escalabilidad: Verifica alturas libres, módulo estructural, resistencia de piso y posibilidad de mezzanines para crecer sin reubicación.
- Energía y datos: Confirma capacidad eléctrica disponible, redundancia y cobertura de telecomunicaciones para automatización y WMS.
- Sustentabilidad y costos operativos: Evalúa iluminación led, rociadores, aislamiento térmico y certificaciones para bajar opex.
- Talento y transporte: Considera densidad de mano de obra, transporte público y zonas de baja rotación.
Si tu hoja de ruta contempla expandirte en el norte, el bajío o el occidente, conviene monitorear constantemente disponibilidad y precios en naves industriales en renta en Monterrey, naves industriales en renta en Querétaro y naves industriales en renta en Guadalajara, donde la combinación de inversión extranjera, corredores de alta conectividad y la presión del e-commerce está marcando el paso del mercado.
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Cortesía de El Contribuyente
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