Otra de las caras de la contracción que vive la industria de la vivienda en México es la tramitología a la que se enfrentan los desarrolladores, especialmente a nivel municipal, lo cual es un proceso “complejo y heterogéneo”, de acuerdo con la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI).
Dentro del estudio “La Vivienda en México 2025: Acceso y Elegibilidad”, elaborado por la AMPI, se detalla que con el nivel de producción de viviendas que se tiene al año, de cerca de 186,000 hogares anuales por parte del gobierno, el país tardaría décadas en reducir significativamente el déficit habitacional, calculado en 8.2 millones de hogares.
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En este escenario, el empuje de los desarrolladores privados es crucial para edificar más vivienda; sin embargo, una de sus principales barreras es la tramitología. Según el informe, un desarrollador enfrenta un promedio de 12 a 16 trámites, con una duración de efectiva de 100 a 180 días y un costo asociado en derechos y gestiones de entre 4% y 5% del valor de la obra.
De acuerdo con el documento, dentro del proceso típico para una edificación urbana se encuentran nueve etapas clave, como los trámites iniciales, las factibilidades técnicas, la licencia de construcción, el régimen de propiedad o condominio, el cierre administrativo, la actualización registral, entre otros.
El informe destaca que los puntos de dolor que causan retrasos y sobrecostos en una obra son:
- Fragmentación institucional. El reporte destaca que múltiples dependencias solicitan requisitos duplicados, sin una visión integral del proceso.
- Incertidumbre jurídica. El documento señala que la falta de fundamentación legal clara en los reglamentos municipales genera discrecionalidad y retrasa las autorizaciones.
- Cuellos de botella. Según el informe, la conexión a servicios de agua y drenaje, así como el visto bueno de Protección Civil, son los trámites más tardados.
- Falta de digitalización. De acuerdo con el reporte, pocos municipios cuentan con ventanillas únicas digitales efectivas, lo que obliga a gestiones presenciales y poco transparentes.
“Esta mezcla entre crecimiento sostenido de precio, el alto costo de producción de vivienda por trámites y tiempos de espera, el incremento de valores de los materiales de construcción, la falta de mano de obra, la ausencia de capacitación de la mano de obra para la construcción de vivienda y los bajos ingresos por la informalidad, han ensanchado la brecha entre el costo de la vivienda y la capacidad de pago real de la población”, destaca el informe.
Solución a la vista
Para la AMPI, el Modelo de Ventanilla de Construcción Simplificada de la Comisión Nacional de Mejora Regulatoria, es la hoja de ruta para concretar la simplificación para los desarrolladores, ya que dicha herramienta consolida el proceso para proyectos de bajo impacto en cinco trámites con una meta de 22 días.
“Inspirados en modelos de mejora regulatoria que ya existen, proponemos implementar ventanillas únicas digitales donde todos los trámites para construir se gestionen de forma centralizada”, se puede leer en el informe.
Según la AMPI, estas herramientas tendrían plazos máximos y la figura del “silencio administrativo positivo”, es decir, si la autoridad no responde a tiempo, se aprueba.
“Esto podría reducir los tiempos para obtener permisos de años a solo unos meses”, se puede leer en el reporte y añade que actualmente, pocos municipios cuentan con ventanillas únicas digitales efectivas, lo que obliga a gestiones presenciales y pocos transparentes.
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Cortesía de El Economista
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