En México, la magnitud de la informalidad en la vivienda refleja un fenómeno estructural que ha acompañado al crecimiento urbano por décadas. De acuerdo con un análisis del Instituto Nacional del Suelo Sustentable (Insus), existen alrededor de 24 millones de edificaciones potencialmente irregulares en el país.
De ese universo, 93.5% corresponde a ocupaciones realizadas por compraventas sin regularización, mientras que 6.5% obedece a invasiones de suelo.
El punto crítico es que no todas estas construcciones pueden corregirse, ya que apenas 63% es apto para regularización, mientras que el resto se ubica en zonas de riesgo o con restricciones legales, como estar en áreas naturales protegidas.
José Alfonso Iracheta Carroll, director general del Insus, advirtió que esta problemática responde a la falta de condiciones adecuadas en las ciudades para incorporar vivienda para las familias de menores ingresos.
“Una familia de los tres primeros deciles de ingresos, por ejemplo, no tiene ninguna posibilidad de acceder a vivienda formal dentro de una ciudad. Las condiciones del mercado no son accesibles. En algunos casos, llega a ser 50% de la población (la que es excluida de las urbes). La única alternativa es irse a un asentamiento irregular”, dijo en reunión con el Consejo Nacional de Organismos Estatales de Vivienda (Conorevi).
Toma de protesta del Comité Ejecutivo de Conorevi.
Viviendas sin escrituras
La consecuencia inmediata de la expansión irregular, además de la afectación en la calidad de las personas por no contar con servicios adecuados como agua, drenaje o electricidad, es la falta de certeza jurídica.
Datos de la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (Enigh 2024) revelan que 7 millones de viviendas en el país no cuentan con escrituras, lo que equivale al 26% del parque habitacional total.
Esta carencia limita no solo la seguridad patrimonial, sino también el acceso a servicios básicos, créditos hipotecarios o programas de apoyo social. Por su parte, el Insus planea realizar 700,000 acciones de regularización de viviendas durante el sexenio, como parte del programa de Vivienda para el Bienestar.
No obstante, Iracheta subrayó que el problema es más profundo: “El origen de la regularización es algo que se hizo mal. El gobierno —municipio, estado o federación— no cumplió en cuanto a intervención, inversión, incluso en la regulación y normatividad en los territorios”.
Regularizar sin incentivar la informalidad
Desde el Insus, se ha insistido en que la regularización no puede ser una política aislada. Para Dulce María Franco Pérez, directora de Planeación y Evaluación de Proyectos del instituto, el reto requiere un enfoque integral.
“Las intervenciones públicas aisladas incentivan el crecimiento irregular, es decir, no resuelven, sino motivan que este fenómeno suceda. Actualmente el Insus trabaja no solo en la certeza jurídica, sino en políticas de vivienda adecuada para que los asentamientos tengan servicios”, explicó.
No obstante, Franco remarcó que en estas acciones se deben prevenir efectos colaterales en el mercado inmobiliario: “Hay que considerar cosas como el aumento desmedido en la plusvalía. En el mejor de los casos, se dispara el precio; en el peor, solo se dejan viviendas pobres con escritura”.
Planeación para el futuro urbano
Con el fin de prevenir que la irregularidad se reproduzca, el Insus impulsa un programa de gestión del suelo que articule a los tres niveles de gobierno.
“Estamos identificando zonas con potencial de crecimiento y, junto con gobiernos locales, queremos construir las condiciones para que ese suelo se aproveche en proyectos de desarrollo urbano, que incluyan no sólo vivienda, sino también actividades económicas, infraestructura, espacio público con planeación urbana”, destacó Iracheta.
Cortesía de El Economista
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