Según un reporte de El Economista, el Colegio de Valuadores de Quintana Roo confirmó lo que muchos inversionistas ya sospechaban. Y es que la plusvalía de los bienes raíces en Tulum se desplomó prácticamente a cero. La causa no es un solo factor, sino una combinación de sobreoferta, fraudes inmobiliarios y una crisis de imagen que está ahuyentando no solo a extranjeros, sino también a inversionistas nacionales.
Kristian Hernández Rendón, presidente del Colegio, dijo que existe una venta indiscriminada de departamentos que ni siquiera están construidos ni cuentan con permisos mínimos. Este tipo de operaciones, detalló, ha golpeado fuertemente la reputación del destino. “Las ventas han llegado a caer entre un 20 y 30%”, dijo. También señaló que si las autoridades no intervienen pronto, Tulum podría empezar a “comportarse como un pueblo fantasma”.
Hernández Rendón también señaló que ya existen múltiples testimonios difundidos en redes sociales, incluidos episodios tan mediáticos como el de Poncho de Nigris, que denunció haber comprado un departamento sin luz ni agua y lleno de excremento de murciélago, incluso pagando mantenimiento. Según él, la sobreoferta ha devaluado también las rentas y hace que las inversiones sean poco rentables, particularmente fuera de temporada alta.
Sobreoferta, caída de ventas y un mercado que se dio cuenta demasiado tarde
De acuerdo con Expansión, en un reporte publicado en julio de 2025, el boom inmobiliario que Tulum vivió durante la pandemia (cuando llegaron a venderse más de 1,000 unidades por trimestre) entró en una fase de contracción abrupta. La consultora 4S Real Estate reportó que desde 2023 las ventas de vivienda nueva cayeron entre 32% y 35%, mientras más de 10,000 unidades entraban al mercado de reventa.
Durante los años de auge, los desarrolladores apostaron por productos dirigidos casi exclusivamente a inversionistas extranjeros, lo que creó un inventario enorme y sobre todo desconectado de la demanda local. Como resultado, el mercado se saturó y comenzó un ciclo de precios a la baja en esquemas de renta vacacional: tarifas más bajas, ocupaciones por debajo de 50% y descuentos permanentes de hasta 30% en plataformas como Airbnb.
La infraestructura tampoco acompañó el crecimiento. Expansión detalla que en muchas zonas no hay drenaje y que la mayoría de los desarrollos operan con fosas sépticas que terminan filtrándose al mar. El sistema eléctrico es deficiente, la movilidad es limitada y las vialidades están rebasadas.
Un mercado de rentas vacacionales que crece, pero sin huéspedes
De acuerdo con reportes de The Tulum Times, la situación más reciente muestra un fenómeno contradictorio, pues aumentan las unidades disponibles para renta vacacional, pero baja la ocupación y se reducen las tarifas. El precio promedio por noche cayó de 147 a 145 dólares entre 2024 y 2025, mientras que la ocupación bajó del 25% al 20.5%. A la par, la disponibilidad de noches aumentó de 3.1 a 3.2 millones.
Los especialistas explican que esta expansión está empujada por proyectos iniciados durante el auge. Más de 565 condominios ofrecen más de 11,000 unidades para uso vacacional, casi alcanzando las 12,000 habitaciones de hotel del destino. Y al menos cien proyectos siguen en construcción.
El turismo no ha colapsado, pero sí se desaceleró. Y Tulum, dependiente de viajeros jóvenes y nómadas digitales, es el más golpeado del estado. Cancún y Playa del Carmen aún muestran incrementos en tarifas; Tulum, en contraste, registra caídas simultáneas de tarifas y ocupación.
Fraudes masivos y desarrolladores fantasma complican la recuperación
Según Mexico Daily Post, en un reporte del pasado mes de octubre, la explosión inmobiliaria de Tulum atrajo no solo a desarrolladores serios, sino también a empresas inexpertas y proyectos sin permisos, estudios de suelo o incluso propiedad legítima de los terrenos. La abogada Estrella Ríos afirmó que recibe al menos dos consultas diarias de extranjeros que compraron en preventa durante la pandemia y descubrieron que sus departamentos nunca serán entregados.
Muchos compradores perdieron los ahorros de su vida en proyectos que solo tenían “renders bonitos para Instagram”. Las denuncias incluyen nombres como Solemn, Laguna Azul o Akela Development Group. Incluso la presidenta Claudia Sheinbaum reconoció públicamente los múltiples casos de fraude que se han acumulado por años en Quintana Roo.
Cortesía de Xataka
Dejanos un comentario: