Tulum pasó de ser el gran imán para inversionistas durante y después de la pandemia a enfrentar una desaceleración. La culminación de las obras del Tren Maya, un menor flujo de nómadas digitales, deficiencias en infraestructura y una fuerte especulación inmobiliaria, formaron la tormenta perfecta que ha afectado a algunos propietarios.
Tal es el caso de María, una mujer que vive en la Ciudad de México y que en el 2022 compró un departamento con su crédito Infonavit. Su objetivo era disfrutar en vacaciones y, al mismo tiempo, obtener ingresos constantes por la renta de la propiedad.
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Durante más de dos años, su inversión fue un éxito; sin embargo, la crisis reputacional que vive la zona, ante señalamientos de un encarecimiento exorbitante en productos y servicios, así como la finalización de proyectos de infraestructura, han complicado la situación.
“Cuando se habló del nuevo aeropuerto y del Tren Maya, fue cuando decidí invertir. Mientras duró la construcción de estas obras, por mi departamento de 49 metros cuadrados (m2) que no está en el centro del municipio y no es de lujo, llegué a cobrar 14,000 pesos de renta mensual. Eso ni de chiste pasa hoy. Mi departamento lleva casi un año vacío”, comentó a Econohábitat.
Su propiedad se ubica en el fraccionamiento Aldea Tulum, un proyecto de la viviendera Cadu ubicado en medio de la selva, con alrededor de 6,000 departamentos. Un ejemplo claro del crecimiento acelerado que vivió el destino.
De acuerdo con Mario San Miguel, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) Tulum, más de 80% de los condominios comercializados en los años posteriores a la pandemia se colocaron en preventa, una señal de la “fiebre inmobiliaria” que se desató en la región.
Un giro total
El especialista indicó que la desaceleración ha sido profunda. Entre el 2023 y el 2025, el precio de los departamentos en condominio de Tulum cayó 47.6%, un golpe directo para los inversionistas que compraron en los años de mayor demanda.
“Cuando todo el mundo quería venir para disfrutar de la zona en plena pandemia, los precios subieron exponencialmente. Hoy son más acorde a la realidad del mercado, ya tocaron piso. Conforme se compren las unidades que quedan, el valor de los inmuebles se ajustará al alza”, aseguró San Miguel.
Para Enrique Trava Griffin, coordinador regional de la AMPI, división Península, Tulum atraviesa una corrección de mercado después del “boom” provocado por el confinamiento, la oleada de nómadas digitales y la llegada masiva de constructoras.
“Esta etapa atrajo a múltiples desarrolladores y asesores inmobiliarios, algunos responsables y comprometidos con la zona, pero otros muy oportunistas que se acercaron para hacer negocio con proyectos más orientados hacia la especulación que hacia el usuario”, declaró Trava Griffin.
El representante de la AMPI afirmó que el problema de fondo no es la falta de demanda, sino la sobreoferta. Y con ello, llega un ajuste inevitable y necesario: “a las empresas constructoras a las que se les están atorando sus ventas, seguramente no van a volver a sacar otros proyectos”.
Propietarios bajo presión
Para propietarios como María, el freno en el mercado turístico y laboral es un factor determinante. Con el avance y posterior conclusión de las obras del Tren Maya y el aeropuerto, la demanda de rentas disminuyó.
“A muchos no nos sale ni para pagar la hipoteca. Hay quienes pagaron hasta 3 millones de pesos por ‘estudios’ de 30 m2 que no se están rentando. Son quienes están sufriendo más, quizá pensaron que los nómadas digitales iban a ser para siempre”, compartió.
La situación se agrava por la velocidad del crecimiento inmobiliario, que rebasó la capacidad de respuesta del gobierno local.
“El gobierno se sobrepasó en ciertas zonas, no pudo reaccionar en tiempo y forma con todos los proyectos que se empezaron a construir. Hace falta pavimentación, drenaje, luz, internet. Las autoridades están trabajando con una inversión importante para compensarlo”, dijo el presidente de AMPI Tulum.
Tulum después del boom
Desde la perspectiva de los desarrolladores, también hay aprendizajes. Borja Luis Giquel, socio y director comercial de Onix Living, reconoce que parte del sector inmobiliario “se atragantó”.
“Algunas cosas no han salido como se esperaba. Sin embargo, como desarrollador que inició a construir vivienda vacacional porque era un lugar en el que no vivía gente. Entendemos que esto son modas”.
Onix Living ha optado por diversificarse hacia segmentos como hotelería y vivienda residencial. Y aunque el panorama actual implique ajustes, Borja es optimista.
“Luego de este ciclo, Tulum tendrá un crecimiento espectacular. Lo que no va a suceder y nadie quiere que suceda, es que sea como en los últimos cinco o seis años. Deseamos que no crezca tan rápido, no da tiempo”.
Para él, el futuro del destino depende de una ecuación compleja, pero urgente: coordinación entre sector privado, población y gobierno para garantizar un desarrollo ordenado y establecer límites de crecimiento.
Por su parte, María no planea vender su departamento, pese a las dificultades, aunque ha tomado acción para proteger su patrimonio: “Por ahora, no tenemos la misma demanda de vivienda, tampoco turística. Pero, me estoy involucrando en participar en las decisiones que se toman, en las asambleas vecinales, más con esta campaña de desinformación alrededor del destino”.
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Cortesía de El Economista
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