En un momento en que el nearshoring ha reconfigurado el mapa industrial de Norteamérica y la guerra arancelaria impulsada por Donald Trump introduce nuevos factores de incertidumbre, México vive un escenario de contrastes. Rafael McCadden, Director Industrial y logística de Colliers, firma global de servicios profesionales e inversión inmobiliaria, analiza la coyuntura y las perspectivas para el sector.
“Ha habido varios efectos que han complicado la inversión extranjera hacia el país, esta se ha reducido de una manera importante. Sí preocupa porque finalmente la inversión extranjera es generación de empleos”, advirtió. La figura de Trump dijo, “es la de un agente disruptor y todo cambia cuando hay incertidumbre, inversiones multimillonarias en dólares no están entrando al país”.
El directivo recuerda que el sector industrial mexicano vivió años inéditos a partir de la pandemia: “Nunca habíamos tenido los años que tuvimos a partir del COVID, pero ahora todo es un río revuelto que no está generando lo que estábamos viendo de crecimiento del país, de inversión y de generación de empleo”.
Lo anterior, en un contexto en el que la economía mexicana creció 0.6% en mayo, con previsión de estancamiento este año y recuperación a 1.1% para 2026. La inflación fue de 4.42% y la tasa de interés se redujo a 7.75%. El peso se fortaleció a $18.70 por dólar, a la vez que México fortalece su presencia internacional.
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Del auge al ajuste
El impulso inicial del nearshoring se tradujo en fuerte demanda de espacios industriales, en contraste con un mercado de oficinas golpeado por el teletrabajo. Sin embargo, McCadden explicó que desde finales de 2024 se perciben señales de desaceleración: “Todo el sector Industrial en México, excepto Ciudad de México y Toluca, no está viendo que los indicadores den la vuelta”.
Al cierre del segundo trimestre de 2025, el mercado industrial de Ciudad de México y Toluca contabilizó un total de 2,983 naves clase A y bodegas clase B monitoreadas, las cuales suman un total de 34.4 millones de metros cuadrados distribuidos en los 9 submercados que conforman la región, Siendo el sumbercado de CTT (Cuautitlán -Tultitlán – Tepotzotlán) el de mayor actividad
Por su parte, en ciudades como Tijuana y Ciudad Juárez —referentes en manufactura de exportación— el comportamiento se ha invertido: las rentas que subían sin pausa comenzaron a bajar y la disponibilidad crece. “En Juárez, la disponibilidad anda entre 9 y 10%, que ya es muy alto, pero si le restas un 3.5 o 4% de naves que no tienen energía eléctrica, anda como en 6 o 7%”, detalló.
En Tijuana, la sobreoferta es resultado de proyectos iniciados en pleno auge: “Con el nearshoring todo el mundo comenzó a invertir, aún desarrolladores inmobiliarios que no tenían presencia en industrial, pero del arranque de un parque industrial a que esté operando son tres o cuatro años. Cuando se cayó la demanda, la oferta ya estaba en camino”. El resultado: “Mucha construcción y menos absorción. Antes la construcción trataba de alcanzar la absorción; ahora es al revés”.
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Infraestructura y seguridad: demandas clave
Uno de los mayores retos para atraer y retener inversión es la infraestructura energética. “No se hicieron las inversiones que se tenían que haber hecho en, subestaciones y líneas de transmisión. Traemos un rezago muy importante”, advirtió
Destacó que la seguridad es otro factor que ha escalado en la lista de preocupaciones empresariales. “Estamos analizando dónde se pueden ubicar en México empresas donde haya menos problemas en las carreteras, ya está siendo un factor de decisión, cuando antes no lo era”.
¿Segunda ola de nearshoring?
A pesar de la pausa observada el año pasado, McCadden es optimista: “Estamos empezando otra vez a recuperar el interés de empresas en invertir en México. Los fundamentos siguen ahí: somos un país joven, con 3,000 km de frontera con Estados Unidos, y su principal socio comercial”.
Incluso, la coyuntura arancelaria podría favorecer a México frente a otros países competidores. “Aunque los aranceles lastiman a México, lo hacen menos que a otros países. Canadá, por ejemplo, ya vio duplicar los aranceles y tiene problemas estructurales. Esto podría ayudar a fortalecer esa nueva ola de nearshoring”.
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Sectores con mayor potencial
El sector automotriz, aunque en proceso de transformación, continúa siendo un pilar estratégico de la industria mexicana. La manufactura y la llegada de empresas chinas destacan como tendencias importantes, mientras que otros sectores, como alimentos y electrónica, presentan oportunidades siempre que se fortalezcan las cadenas de suministro.
Rafael McCadden recordó la experiencia del sector automotriz como un ejemplo de éxito: “Cuando México decidió que los autos se tenían que ensamblar en el país, se creó todo el soporte de proveduria necesario. En otros sectores, como el de la electrónica, tenemos todo para hacerlo, pero falta una cadena de suministro local”.
En este contexto, las exportaciones de vehículos registraron una caída de 6.3% entre enero y mayo, y la producción descendió 0.5%. A pesar de estos retrocesos, el nearshoring sigue generando oportunidades, evidenciadas en los planes de expansión de empresas como AUDI, BMW y Volvo, que consolidan a México como un destino atractivo para la inversión industrial.
La clave: certidumbre
Para el directivo de Colliers, el mayor desafío inmediato es la falta de certidumbre. “Lo más importante para recuperar la inversión extranjera y empleo es lograr certidumbre”.
La renegociación del T-MEC podría contribuir, así como estabilizar el panorama arancelario. “Algunos inversionistas ya dijeron: ‘Yo sigo interesado en invertir en México y no me voy a esperar a que haya certidumbre con respecto a los aranceles’, pero muchos otros necesitan más claridad para decidir”.
En este sentido, Colliers, señaló McCadden, se apoya en su red global para anticipar tendencias y asesorar a sus clientes: “Entendemos qué pasa en otros países y eso nos ayuda a ver qué inversiones serían más interesantes para México… si algo se puede decir de estos meses es que nos cambiaron las reglas del juego; hay que adaptarse para atraer inversiones”.
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Mirada de largo plazo
Su mensaje final para los inversionistas es claro: pensar en el largo plazo, no en meses. “No dejarse llevar por el ambiente de incertidumbre. Lo que tardan las corporaciones globales en tomar una decisión, construir la fábrica, instalar la maquinaria y echarla a andar son tres a cuatro años; para entonces, la incertidumbre de hoy va a disminuir de manera importante”.
Y concluyó de manera optimista: “Las crisis generan oportunidades… lejos de asustarnos e inmovilizarnos, debemos ajustarnos y encontrarlas”.
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Cortesía de El Economista
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